房地產(chǎn)基本制度與政策(2008房地產(chǎn)估價師考試教材) 節(jié)選

nbsp;八章房地產(chǎn)中介服務-
    管理制度二與政策
**節(jié)…房地產(chǎn)中介服務行業(yè)管理概述
    中介是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物。中介服務行業(yè)是市場發(fā)展到一定程度出現(xiàn)的一種特
殊行業(yè)。在國外，“中介機構”或“中介機構管理”一般稱為“專門職業(yè)”或
“專門職業(yè)管理”。
 我國房地產(chǎn)中介服務行業(yè)自古就有，改革開放以后，伴隨著我國房地產(chǎn)市場
快速發(fā)展而逐漸壯大，并發(fā)揮越來越重要的作用。由于房產(chǎn)具價值量大、位置
固定、使用期長和辦理交易復雜等特點，相關當事人在房地產(chǎn)交易活動過程中需要
專門的知識和可靠的信息相助，房地產(chǎn)中介服務行業(yè)應運而生。隨著我國房地產(chǎn)市
場發(fā)展，房地產(chǎn)中介服務活動日益成為房地產(chǎn)活動中*活躍的環(huán)節(jié)。為規(guī)范房地產(chǎn)
中介服務，《城市房地產(chǎn)管理法》對房地產(chǎn)中介服務機構的構成、房地產(chǎn)中介服務
機構的設立要求、執(zhí)業(yè)人員資格等都做出了明確規(guī)定，包括：①房地產(chǎn)中介服務機
構包括房地產(chǎn)咨詢機構、房地產(chǎn)估價機構、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構等；②國家實行房地產(chǎn)
價格評估制度；③國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度；④房地產(chǎn)中介服務
機構應當有足夠數(shù)量的專業(yè)人員。房地產(chǎn)中介服務行業(yè)的法律地位得到確認。2003
年8月12日，《國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》指出，要健全房
地產(chǎn)中介服務市場規(guī)則，嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀人、房地產(chǎn)估價師執(zhí)(職)業(yè)資格制
度，為居民提供準確的信息和便捷的服務。隨著我國房地產(chǎn)中介服務管理法律法規(guī)
體系的不斷完善，房地產(chǎn)中介服務對促進我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，以及對房地
產(chǎn)交易市場、資本市場等要素市場體系的發(fā)育和發(fā)展起到不可替代的作用。
    一、房地產(chǎn)中介服務的概念及特點
    (一)房地產(chǎn)中介服務的概念
    房地產(chǎn)中介服務是指具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售、
交易等各個環(huán)節(jié)中，為當事人提供專業(yè)服務的經(jīng)營活動，是房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)
 估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動的總稱。
    房地產(chǎn)咨詢是指為從事房地產(chǎn)活動的當事人提供法律、法規(guī)、政策、信息、
技術等方面服務的經(jīng)營活動。
    房地產(chǎn)估價是指專業(yè)房地產(chǎn)估價人員根據(jù)特定的估價目的，遵循公認的估價
原則，按照嚴謹?shù)墓纼r程序，運用科學的估價方法，在對影響房地產(chǎn)價值的因素
進行綜合分析的基礎上，對房地產(chǎn)在特定時點的價值進行測算和判定的活動。
    房地產(chǎn)經(jīng)紀是指以收取傭金為目的，為促成他人房地產(chǎn)交易而提供居間或者
代理等專業(yè)服務的行為。
    (二)房地產(chǎn)中介服務的主要特點
    房地產(chǎn)中介服務主要有三個特點：
    (1)人員特定。從事房地產(chǎn)中介服務的人員必須是具有特定資格的專業(yè)人
員。這些特定資格的專業(yè)人員都有一定的學歷和專業(yè)經(jīng)歷，并通過了專業(yè)資格考
試，掌握了一定的專業(yè)技能。在中介活動過程中，他們憑借自身了解市場、熟悉
各類物業(yè)特點的優(yōu)勢，節(jié)約了流通時間和費用，同時也刺激了房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)
和流通。如從事房地產(chǎn)估價業(yè)務的人員必須取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格并經(jīng)注冊
取得《房地產(chǎn)估價師注冊證書》，未取得房地產(chǎn)估價師資格的人員不能從事房地
產(chǎn)估價活動；從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的人員必須取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格，僅
取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理資格的人員不能獨立從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務。
    (2)委托服務。房地產(chǎn)中介服務是受當事人委托進行的，并在當事人委托的
范圍內從事房地產(chǎn)中介服務活動，提供當事人所要求的服務。如在房地產(chǎn)買賣過
程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人利用自己的經(jīng)驗和掌握的房地產(chǎn)專業(yè)知識和信息，為交易雙
方相互傳遞信息，代辦相關事務。由房地產(chǎn)經(jīng)紀人代理房地產(chǎn)交易，按照規(guī)定的
程序去辦理各種手續(xù)，不僅給交易雙方帶來方便，而且也起了規(guī)范交易行為的
作用。
    (3)服務有償。房地產(chǎn)中介服務是一種服務性的經(jīng)營活動，委托人應按照一
定的標準向房地產(chǎn)中介服務機構支付報酬、傭金。
    二、房地產(chǎn)中介服務行業(yè)管理內容
    房地產(chǎn)中介服務是房地產(chǎn)經(jīng)營活動中重要的組成部分。為規(guī)范房地產(chǎn)中介服
務管理，保障當事人的合法權益，依照《城市房地產(chǎn)管理法》的有關規(guī)定，1996
年1月原建設部發(fā)布了《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》(原建設部令第50號，以
下簡稱《中介服務管理規(guī)定》)。2001年，原建設部對《中介服務管理規(guī)定》進行
了修改，并于同年8月15日以原建設部令第97號重新發(fā)布。《中介服務管理規(guī)
 定》對中介服務人員資格管理、房地產(chǎn)中介服務機構資質管理、中介服務業(yè)務管
理等作出了明確規(guī)定。
    房地產(chǎn)行政主管部門作為房地產(chǎn)中介服務的行業(yè)主管部門，主要從上述三個
方面對房地產(chǎn)中介服務實施行業(yè)監(jiān)督管理，使房地產(chǎn)中介服務行業(yè)真正成為與社
會主義市場經(jīng)濟相適應，自主經(jīng)營、自擔風險、自我約束、自我發(fā)展、平等競爭
的經(jīng)濟組織，促進中介服務機構獨立、客觀、公正地執(zhí)業(yè)。
    (一)房地產(chǎn)中介服務人員的資格管理
    目前，我國已初步建立了與房地產(chǎn)市場發(fā)展相適應的房地產(chǎn)中介服務人員資
格認證制度。房地產(chǎn)行政主管部門通過實施中介服務人員資格認證制度對房地產(chǎn)
中介服務人員進行管理。主要是通過系統(tǒng)的培訓與考核，資格認證與執(zhí)業(yè)注冊，
繼續(xù)教育與續(xù)期注冊等方式，確保從業(yè)人員達到從業(yè)所要求的水準，并實現(xiàn)有效
的監(jiān)督管理。
    從事房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的人員要求如下：
    (1)房地產(chǎn)咨詢人員。從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務的人員，必須是具有房地產(chǎn)及相
關專業(yè)中等以上學歷，有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務相關的初級以上專業(yè)技術職稱并取得
考試合格證書的專業(yè)技術人員。
    房地產(chǎn)咨詢人員的考試辦法，由省、自治區(qū)建設行政主管部門和直轄市房地
產(chǎn)管理部門負責制訂。
    (2)房地產(chǎn)估價人員。國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度。房地產(chǎn)
估價師執(zhí)業(yè)資格考試，由國務院建設行政主管部門和人事行政主管部門共同
負責。
    (3)房地產(chǎn)經(jīng)紀人員。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格，包括房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資
格和房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格。取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格是進入房地產(chǎn)經(jīng)紀
活動關鍵崗位和發(fā)起設立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的**條件。取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從
業(yè)資格，是從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的基本條件。
    (二)房地產(chǎn)中介服務機構管理
    對中介服務機構的管理主要從市場準入抓起，采取資質核準、資質分級、資
信評價與日常監(jiān)督相結合的管理模式。從事房地產(chǎn)中介服務活動應設立相應的房
地產(chǎn)中介服務機構。
    根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《中介服務管理規(guī)定》，設立房地產(chǎn)中介服務機
構應當具備下列條件：
    (1)有自己的名稱、組織機構；
    (2)有固定的服務場所；